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大家好 我是北大店店經理 林柔辰 0936119996 於民國86年7月11日進入不動產,一路以來跟隨東森大家長廖董事長及何首席,從一位鄰家女孩至今已有20個年頭了,而柔辰秉持熱心.熱誠.幫助朋友找到幸福的家為前提做努力,所以也累積了很多的好朋友,多為認識十多年的客戶一直跟隨著,也非常感謝支持我的朋友不離不棄,渡過了寒冬及炎暑走到現在 至今在三峽舊市區及北大特區一直在深耕,由套房.二房.三房.四房.透天別墅.店面.廠房.到土地一直在精進,希望成為房地產的專家為各位好朋友服務 敬請指名柔辰為您服務 0936119996 歡迎來店聊天喝茶位於三峽區學成路236-1號 柔辰祝福您每天收穫滿滿
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2013/11/29 星期五 12:38 PM
【風水專欄】張旭初:房舍風水三要素 讓你運勢好到笑口常開!

房子要俗俗賣要小心,預防買到所謂的笨基厝,導致錢財有出無入,人丁留不住口角是非多,女人會把貴重的財務往外搬。
三角地形容易招是非 敗家運
在風水學中,地形與屋形是一樣的,千萬別碰有破敗相的建地,就是所謂前寬後尖的倒三角形地形的房子,俗稱火星拖尾,這是一個容易招是非、另人生重病、不利居住者的房屋地形。
若要避掉這種正三角或倒三角地形,可多留一些空地,在上面種花草來綠化,房子則盡量蓋成方正形,不要突顯出三角形的地形。若是前尖後寬的三角建地,則稱為退田筆。
這也是敗家運格局,對個人人際運不但不加分,而且容易招惹橫禍上身,也是令人罹患絕症,甚至走上自殺之途的大凶地,像很多畸零地就是不規則且不正的地形,為了家運與個人運勢著想,是絕對不列入選擇考量的地形。
前後門直通小心遇到不聚財之屋!
前門直通後門為不積財之屋,少碰為妙穿堂導致氣太強,氣強轉為無氣無情義。要判斷一間房子能否聚財,進門一看即知。若前門一進入就 能看到後門,稱為直去水,水為財,財來財去,一定是不聚財的房子。
這是個人首要注意的地方,住在這種房子裡,任憑人再怎麼努力用心,結果往往是令人大失所望,因此要格外注意穿堂屋。如果不幸住進了這種屋子,也不是無解。可利用陽宅內局風水方法,以室內設計法來化解。
也就是說,請風水師或室內設計師,以文公尺在大門進門處,丈量出有財或本處的地方,在此處設一個玄關,利用玄關阻氣納財的迴轉之妙,即可化解這種穿堂無財的風水格局。
高牆阻擋貴人運
越來越多的科技新貴或老闆,喜歡居住在透天別墅裡。這些科技新貴中不乏留洋回國的人,國外地大、房屋建築講究,國內建商也因應而在郊區蓋了不少別墅。住在這種高級別墅裡,難免會害怕陌生人或宵小入侵,因此在屋外建一道高牆是必然的趨勢。
但是,圍牆的高低或蓋成什麼型、有無缺口等,都與居住在屋內主人息息相關,這攸關主人事業成功風水上的貴人緣。圍牆不可以太高或太矮,若被颱風吹倒成一缺口,要盡快補修整齊。否則,不利於居住在屋內的人。
若缺口在東北方,屋主肯定要常常去醫院或法院報到,別不信邪喔。上述的缺失會引動鄰居不合,親友間為小事反目成仇,久而久之,貴人緣則逐漸淡薄,甚至連上門的機會都沒有了。平房改建成二樓建築,有害個人運勢,人原先居住的房子在一樓平房,待家中人丁日漸增多後,就想往高處發展,增建二樓。這種平房家宅增修,對建築物本身就帶來不利,原為一樓承重的建構物,在加建後重力加劇,地基一定難以承載總建物重力。而且,下屋舊氣難接上屋新氣,且破壞屋子原來的靈氣,一家人都難有好運。若遇 地震、颱風來襲,更容易造成生命危險。

 

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2013/11/29 星期五 12:24 PM
三高時代購屋者怎麼辦

【住展房屋網 編輯室】台灣這波房市景氣期持續近十年之久,目前利率雖低,但央行總裁彭淮南提醒大家「要留意利率上升風險」,市場解讀,這是利率將會升息的訊息,顯示房市高房價、高自備、高利率的「三高時代」即將來臨,房地產的基本面風險逐漸偏高,購屋者該何去何從?

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2013/11/29 星期五 12:19 PM
法拍屋標示不實 惡法硬逼民眾吞下去?

住展房屋網/台北報導】最近有位單親媽媽向媒體投訴,陳述她標到的法拍屋竟是凶宅,且因銀行不願承作凶宅房貸,以致於單親媽媽最後不僅棄標,還得另支付第二次標脫價金的差額。住展企研室表示,若不熟悉法拍屋知識而逕自投標,其實風險本來就頗大;然而法拍屋不標註凶宅、房屋瑕疵,雖合於法規,但這卻是項惡法,長年來都未修改,逼得民眾須接受,完全不合於情理。

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2013/11/2 星期六 09:15 AM
實價登錄受罰 1年近百件

(中央社記者葉素萍台北1日電)內政部今天開放查詢10月15日前已完成不動產實價登錄的案件資訊,統計並發現,1年來實價登錄受罰案件近百件。

內政部「不動產交易實價查詢服務網」從今天上午8時起,開放查詢今年10月15日前已完成申報登錄的案件資訊。

內政部說,今年10月分上期揭露的案件共計有1萬9000餘件,從去年10月16日開放民眾查詢交易案件登錄資訊至今,可供查詢的成交案件資料累計已有46萬6000餘件,網站訪客已超過2502萬人次。

內政部指出,因土地使用編定是影響交易價格重要因素,查詢網從今天起,除顯示土地使用分區外,也增加顯示土地使用編定的類別,方便使用者了解土地使用管制資訊。

另外,內政部指出,近期媒體報導,部分申報登錄案件疑似「低價高報」及「假登錄、真撐盤」。對此,內政部已函請各公會轉知不動產業者確實申報,並請各直轄市、縣市政府依規定篩選異常案件不予揭露,且優先進行查核。

內政部統計,1年來實價登錄受罰案件已將近百件,也有哄抬房市不實申報受罰案例,均處以新台幣3萬至15萬元罰鍰,請申報義務人務必如期如實申報,避免受罰。1021101
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2013/11/2 星期六 09:12 AM
專家專訪】問題屋out! 鍾政諺:事前預防,勝於事後求償

台灣房市自實施「奢侈稅」後,雖然民眾購屋的買氣大受影響,不過,仍有不少有自住需求者伺機進場,而他們除了希望挑到自己滿意且價格合適的房子之外,最擔心的仍是買賣過程的交易安全。

漏水問題居房屋買賣糾紛首位

試想,在台北市購屋的起跳價,總價大都要2,000萬元以上,而新北市,千萬宅當道,即便還找得到500~600萬元的房子,但都可能是人生的最大一筆支出,誰都不希望出狀況。

偏偏,有些屋況是消費者所難以預料的,群義房屋客戶服務暨法務部經理鍾政諺指出,不少購屋消費者最擔心的就是遇上消費糾紛,甚至還須透過法律途徑解決。根據中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會所發布的2012年第3季房地產消費糾紛統計,「房屋漏水問題」(88件)、「隱瞞重要訊息」(37件)及「斡旋金退還」(22件)為最多案件,其中,「房屋漏水問題」衍生之糾紛案件數量更是遠高於其他糾紛原因。

為什麼「房屋漏水」問題這麼多呢?鍾政諺談到,就新成屋來說,如果是門窗滲漏,可能是鋁門窗閉合有誤差,導致下大雨時,會滲進屋內,如果仍在保固期內,建議可找建商處理。

屋外下大雨 屋內下小雨

至於屋齡高的中古屋,滲漏水的因素很多,可能是屋況也可能是管線老舊所致,屋況老舊的牆壁若因地震或結構產生細小裂縫,水就易滲到屋內。
其中,又以買在邊間及頂樓較易發生,而邊間的漏水,有些會是下大雨時,雨水從側邊無遮蔽的牆壁或窗戶滲入,鍾政諺處理過一件特殊的糾紛是屋子本身並無問題,但是緊鄰的隔壁棟鄰居因加蓋物設計不良,下大雨時,雨水透過加蓋物長期集中灌注往屋主的側邊牆壁,久致屋主牆壁滲水而引起糾紛。
至於一般屋內,有時漏水是來自所買樓層的上一層樓所致,而買在頂樓者,若天花板發現滲漏水,則可能來自頂樓防水層的施作因老舊而失去原本的防水功能或頂樓排水不良導致積水長期無法排除而致。

問題是,當漏水問題發生時,大都已經進住在屋內,哪天突然屋外下大雨,屋內下小雨才知道,又或者,看到天花板突然濕成一大片才驚覺:「完了!」若是樓上的鄰居是難剔頭(指不好溝通)的人,更會心生:「難道要打官司嗎?」

簽買賣契約及交屋前 需再次確認交屋之屋況

鍾政諺表示,想避免買到問題屋,最好「事前預防,勝於事後求償」,因此,在買房前,要多看多問,就像大家所說的:「要白天看、晚上看、晴天看、雨天看。」
買方可藉由查看屋況,並詳閱經紀業所製作的不動產說明書、現況調查等相關資料來確認有無滲漏水等相關問題,如果任何疑慮,應當下向仲介或屋主進行詢問。

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2013/11/2 星期六 09:11 AM
【地產專欄】莊孟翰:臨捷運站未必金店面!


最近一則台北市萬隆捷運站近在咫尺,看似商機無限的上千戶住宅社區26戶店面全數流標的訊息,讓不少投資客跌破眼鏡,究竟是金店面退色抑或另有原因?

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2013/11/2 星期六 09:09 AM
買屋血淚史】遇上流氓管委會 ! 被打到鼻青臉腫也要抗爭到底

主委半夜按門鈴 破口大罵要他別找碴

陳先生嘆氣道,人家說千金買屋、萬金買鄰,他覺得應該要再加上一句“億金買管委會”。由於陳先生房子位於2樓,一樓剛好是大樓車庫出入口,每當有車輛進出時,車庫鐵捲門就會發出尖銳刺耳、轟轟作響的聲音,陳先生才搬進去2天就受不了,趕緊向警衛及管委會反應,沒想到管委會的總幹事非但不解決問題,還冷言冷語說他自己太怕吵,太神經質,主委甚至半夜來他家按門鈴,大罵他沒事別再找管委會麻煩。當晚,陳先生氣得整晚都沒睡,覺得管委會未免也欺人太甚。

由行政院內政部營建署於民國84年頒佈的“公寓大廈管理條例”具有法律效力,從網站上便可下載所有內容。

總幹事耍流氓 管理費硬從70升到200

但想說自己是新住戶,一切以和為貴,陳先生決定暫時吞下這口氣,。本以為從此可以安心過日子,沒想到,去繳交管理費時,總幹事說每戶每坪管理費是200元,陳先生說,前屋主明明告訴他是每坪70元,不料總幹事突然怒斥他是想耍賴不繳管理費,要將他列為黑名單,貼在公佈欄。

中大型社區住宅,因為管理費及公基金金額龐大,管委會的管理運作相當重要。

為此,陳先生氣得直發抖,詢問鄰居之後才得知,他們的管委會長期被幾個住戶把持,大樓的財務帳目不清,公基金存款竟然是零,很多公共設施壞掉都沒維修。主委等人有黑道背景,只要有住戶質疑或抗爭,總會莫名其妙在外面路上被陌生黑衣人揍一頓,但又苦無證據指控管委會,所以大家都敢怒不敢言。

舊公寓因為戶數少,公共區域小,通常沒有成立管委會。

花錢找人修理鐵捲門 還被警衛趕走

每天被吵到身心俱疲的陳先生,也害怕惹上黑道,心想乾脆自己花錢找人修理車庫鐵捲門,但找來的工人卻被警衛趕走,為此,陳先生忍不住跟警衛大吵一架,卻從此被列為黑名單,警衛一見到陳先生一家人,態度都很兇惡,主委和總幹事看到他,就破口大罵他想耍賴不繳管理費。

公共區域管理得是否良善,可看出管委會運作是否良好。

寄發存證信函 竟被黑衣人打到鼻青臉腫

陳先生天天輾轉難眠,想到住在家裡不得安寧,進出家大門又飽受驚嚇,又很害怕半夜會有人再來按他家門鈴破口大罵。他愈想愈難過,“家,應該是每個人最有安全感的保壘,不是嗎?怎麼我像住在猛獸叢林裡一樣?”他心想,應該要勇敢抵抗,而且要長期抗戰。很快的,他就另外租房子安置家人,只剩自己住在新房子裡,先寄發存證信函給管委會,要他們限期改善公共設施。結果,存證信函寄出沒幾天,他竟然在上班途中被不知名的黑衣人打得鼻青臉腫,右手還骨折,報警、調閱監視器、驗了傷,卻是抓不到人。

陳先生表示,遇到不好的管委會,住戶們應該團結勇敢對抗。

後來陳先生偷偷錄影蒐證,他先錄到自己每天進出大門時,警衛總是怒視他、嘴巴唸唸有詞像是在罵他的畫面;另外,有一天遇到主委和總幹事,兩人又怒目瞪視他,他知道機會來了,便問他們兩人是否知道自己被黑衣人打的事情,沒想到主委和總幹事立刻爭相飆他髒話,主委還恐嚇他出門要小心被打死,上回沒被打死算他命大,誰叫他竟然敢寄存證信函給管委會,邊說還邊舉起拳頭作勢要揍他。

打電話報警 主委猙獰面目全都露

陳先生立刻打電話報警,警察趕到現場,主委、總幹事和警衛口徑一致,說是陳先生在恐嚇全部的人,殊不知,他們剛才猙獰惡霸的行徑全被錄下來了。警察看到錄影畫面之後,將主委、總幹事和警衛都帶回警察局,訊後依恐嚇罪名送辦。

遲來的正義 重新成立管委會

隔天,很多住戶都知道這件事,紛紛向陳先生道賀,說他們之前受了很多委屈,卻不知該如何處理,陳先生趁勝追擊,結合大部份住戶,先繳出一筆公基金,透過法定程序成立新管委會,聘請新的保全公司,重新運作大樓公共事務。而舊的管委會,則因為主委和總幹事被控告恐嚇罪,其他委員見大勢已去,決定放棄權利,陳先生很開心,大樓終於有了正軌的運作。

血淚建議:購買房屋時,多多打聽可打聽社區管委會是否建全,有無糾紛

中大型社區的住宅,由於住戶繳交的管理費及公基金金額龐大,容易引起有心人士覬睮,可向當地派出所詢問,社區內是否有任何刑事糾紛,簽約前可要求查看該大樓管理公約。最重要的是,每個人應該要熱心參與大樓事務,以免被有心人把持。

若是像陳先生購買後才發現管委會問題重重,幾乎都得走法律途徑。民國84年由行政院內政部營建署頒佈的“公寓大廈管理條例”,針對公寓大廈管理委員會如何產生及運作均有明確的規定,並且具有法律效力。遇到惡質管委會,最好先針對其不法情事進行蒐證,再結合住戶的力量,可以多數住戶開會表決,先要求解散舊有管委會,另行組成新的管委會,並致鄉鎮區公所核備。若財力足夠,可聘請律師打官司,若財力不足,民間也有一些機構提供免費法律諮詢;此外,打官司曠日費時,建議有糾紛,先上調解委員會解決。
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2013/11/2 星期六 09:03 AM
眼光精準敢出手 豪宅賺很大!

住展房屋網/台北報導】台北市指標豪宅「文華苑」實價登錄的價格,21戶平均單價從每坪100萬到140萬元,有傳媒報導對照當初預售時的開價每坪150萬到200萬元,有超過三成的『膨風價』。

根據住展房屋網的資料顯示,「文華苑」為2009年520檔期所推預售屋,當初開價每坪170萬元,而登錄的21戶平均單價每坪100萬到140萬元,就是當年預售時的成交價,等於是開價170萬,因樓層的高低價差,出現六成至八成不等的”議價空間”。

從住展企研室的角度而言,六至八成的成交價,應該稱為建案的”議價空間”,而非建案『膨風』所致,概每個建案都有其議價空間,當景氣好時議價空間小,當景氣不好時,議價空間變大。

以「文華苑」推出時的房市景氣而言,2009年5月為2008年金融海嘯爆發後的第一年,全球景氣未明,以當初的開價170萬,成交價為100~140萬來看,「文華苑」為求順利消化,也只好拉大議價空間,畢竟每戶265坪的坪數,就算成交價一坪100萬元,一戶也要2.65億元,要大老板們能下單買下,以當時的景氣來觀察,能銷售長紅已經很不容易了。

如今新成屋的「文華苑」,行情價已至200萬元一坪,等於是當初買的豪宅客每坪現賺最少60萬元,等於一戶最少賺進1.59億元,果真是賺很大,也讓我們見識到豪宅投資客精準的眼光與魄力,真是「猴賽雷」呀!
 

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2013/11/2 星期六 09:01 AM
光輝十月!房市交易量呈現小增格局


【MyGoNews方暮晨/綜合報導】2013年9月景氣燈號持續亮出黃藍燈,中經院調降2013年經濟成長率,加上奢侈稅修法變數仍多,房市買氣略受影響,不過,近期股市表現轉佳,而民眾購買耐久財信心也轉趨久違的樂觀,創兩年來新高,購屋信心增加,在這樣多空交戰的狀況下,讓10月房市與9月相較呈現交易量小增格局。

根據永慶房產集團研究發展中心統計,北市10月交易量較9月增加5%,新北市增加10%,台中微縮4%,高雄交易量則微增2%。台北市10月中古屋平均單價每坪63.2萬元,新北市單價則是每坪38.9萬,至於台中與高雄,10月中古屋房價分別為13.8萬元與13.0萬元。

QE緩退vs.奢侈稅修正!雙北樂觀,北市、新北量增5%、10%,北市中心置產佔比41%,重登4成大關

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示,近期歐美各國經濟復甦力道不明,QE續行,美國股市更是反彈向上,台灣市場連動性強,也將間接受惠,而央行短時間內升息機率低,即使啟動升息腳步,預期也是採取緩慢升息的節奏,對於購屋負擔影響不大,因此,對於未來房市仍可樂觀期待。
 

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