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大家好 我是三峽店經理 林柔辰 0936119996 於民國86年7月11日進入不動產,一路以來跟隨東森大家長廖董事長及何首席,從一位鄰家女孩至今已18個年頭了,而柔辰秉持熱心.熱誠.幫助朋友找到幸福的家為前提做努力,所以也累積了很多的好朋友,多為認識十多年的客戶一直跟隨著,也非常感謝支持我的朋友不離不棄,渡過了寒冬及炎暑走到現在 至今在三峽舊市區及北大特區一直在深耕,由套房.二房.三房.四房.透天別墅.店面.廠房.到土地一直在精進,希望成為房地產的專家為各路好朋友服務 敬請指名為您服務 謝謝您 0936119996 祝福您每天收穫滿滿
網誌文章
2013/9/28 星期六 09:13 AM
彭淮南「暗示升息」 房貸利率恐衝擊 作者: 董寧之 | TVBS – 19小時前

台灣要邁入「升息時代」了嗎?央行總裁彭淮南昨天(26日)在央行理監事會議上,多次解釋,要民眾注意未來利率變動風險,被市場認為彭總裁是在暗示「可能要升息」,如此一來,除了企業籌資受到影響,小老百姓最受衝擊的,就是房貸負擔,專家認為,如果房貸利率拉高到3%,房市狀況將拉警報。

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2013/9/28 星期六 09:05 AM
如何申請房屋增貸或二胎?【11個常見問題】 Yahoo!奇摩房地產 – 2012年7月6日 下午2:14

【問題一】增貸和二胎如何申請,增貸和二胎各是什麼?

【答:】
洪慧純指出,所謂房屋貸款增貸,是指房貸戶以住宅申辦房貸一段時間、清償部分本金之後,再次申請房貸,貸款額度大約是已經還給銀行的房貸本金,例如3年前,小陳將房子向銀行申請房貸800萬元,3年內還了80萬元的本金,因為要籌措子女的留學基金,需要一筆資金,決定再向銀行申請貸款,此時,如果住家的情況良好、小陳在這3年內也都按時繳交房貸,即可選擇向銀行申請增貸,將已經償還的80萬元借貸出來。

而所謂的二胎,簡單來說,指的就是用同一間房屋設定第二順位的抵押權,例如小黑有一間在內湖區的房子,為了要申請到更多貸款,小黑把這間房屋先和A銀行申請房屋貸款,另外再拿同一間房子,再向B銀行申請一筆房屋貸款,在這樣的情況下,A銀行算是第一順位抵押權、B銀行則為二順位抵押權。

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2013/9/28 星期六 09:00 AM
少子化衝擊房市 將提前改變購屋結構 住展房屋網 – 2013年9月25日 上午9:14

【住展房屋網/台北報導】十年多前的錯誤政策,如今終於招致惡果!根據近日報導,部分直接升格為學院的專科私校,因為少子化衝擊提前引爆,已面臨招生不足,教職員欠薪、減薪等難題,甚至已來到討論「退場機制」的地步。根據教育部統計,目前有20所私立高中職及大專院校被列為第一波『觀察名單』;而以目前生育率節節下滑的程度,觀察名單成員的增加速度,可能會比預料中更快。

眾所皆知,會爆發此問題,最大癥結當然是少子化;但十多年前廣設高中大學的教改決策,也要負很大責任。但現在最直接且明顯的問題還是,這些招生不足、面臨財務問題的私校,該如何退場?果不其然,大家腦筋又動到這幾年來,唯一還能創造經濟價值的土地上;沒錯,不少私校校地算是位於精華地帶,如能變更及開發,先別說創造利益,至少現欠薪減薪的燃眉之急,或能得到些許紓解。

然而根據教育部說法,私校屬財團法人,依現行規定,如退場、解散,校地必須充公,若按照現制,「沒有私校願意退場」。但內政部也提出「私校校地可變更為住商用地」的地政手段作為解套,以增加退場誘因。

有關這部份,住展企研室認為,學校(用地)公益性更高,不應視為一般工農用地變更,仍須按正常的都市計畫變更及審議程序來走,就算最後順利變更為可開發用地,除學生受教權外,教職員工作權益之維護保障,也應列為最優先,尤其慎防變更後土地開發利益落入少數人手中。

另外還要注意,招生或財務狀況尚不致於退場的私校,也循相同途徑行變更校地,開發獲利之實;如果審核不夠嚴謹,甚至可能變成須退場者未蒙其利,不急於退場者先受其害的最壞情況。

住展企研室還要提醒,少子化衝擊不僅於此;接下來要關注的是青年族群愈來愈少,加上薪資不進反退,對房市將帶來的巨大衝擊。根據官方調查(99年版),自有房屋持有者中,34歲以下(含)僅佔8%,四分之三為45歲以上人口擁有,而持有兩戶以上者,同樣有近八成屬中壯年。

而以這幾年都會區房價又出現一波漲勢,最新實質薪資倒退到16年前水準,加上青年高學歷失業率居高不下等條件綜合來看,三年後的今天,45歲以上中壯年持有自宅及多屋的比例肯定更高。

總而言之,繼高中、大專院校招生不足,面臨退場機制之後,做為最高端消費的房市,將會比想像中更快看到購買力節節倒退、青年人口遞減,所產生如海嘯般的巨大衝擊。

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2013/9/28 星期六 08:58 AM
拒當冤大頭!不可不知裝潢黑暗面(一) 幸福空間 – 2013年6月22日 上午10:58

作者_幸福空間 
圖文提供_理揚設計、金岱設計

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2013/9/28 星期六 08:51 AM
住宅價格指數 連四個月上漲 自由時報 – 2013年9月27日 上午6:12

創去年八月以來新高

〔自由時報記者涂鉅旻卅台北報導〕台北市地政局昨公布今年六月份住宅價格指數為一○九•四一,比五月上漲○•一四%,和去年八月相比則上漲九•四一%左右,而全市標準住宅總價為一千三百六十九萬,比五月份小漲兩萬元,雖然北市房價漲幅已趨緩,但已連續四個月上升,創下去年八月以來的新高。不過,有學者認為,台北市房價上漲的力道薄弱,甚至可能在七、八月出現較明顯的跌價趨勢。

我國實價登錄政策自去年八月一日上路後,地政局今年七月二十三日起,每月公布三個月前的住宅價格指數。地政局地價科長曾錫雄表示,推動住宅價格指數的目的,是為了讓民眾了解台北市房價波動情形,以去年八月房價做為基準逐月調查,並依據各行政區的房價同質性,分為「萬華文山北投區」、「大安信義中正區」、「士林內湖大同區」、「中山松山南港區」進行統計。

根據地政局提供資料顯示,雖然「萬華文山北投區」房價自去年八月以來上漲六•二二%,為四分區最低,但住宅價格指數較五月份漲了二•二%,為六月份標準住宅總價上漲最多的區域;反觀自去年八月以來,房價上漲十三•一%的「中山松山南港區」,住宅價格指數卻比五月份略降一•○二%,其餘兩分區的房價和五月份相比則大致持平。

雖然台北市房價連續四個月上漲,但德明財經科技大學副教授花敬群認為,台北市房市上漲的力量已經非常薄弱,甚至有些地方已經開始轉跌,且受到美國聯準會(Fed)量化寬鬆貨幣政策以及台灣奢侈稅的檢討聲浪,七、八月台北房市的跌價趨勢可能會更明顯一些。
 

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2013/9/24 星期二 09:12 AM
QE不退場 Q4房市信心穩 中央社 – 14小時前

(中央社記者韋樞台北23日電)美國寬鬆貨幣政策QE資金不退場,全球股市鬆一口氣,資金又準備重回新興市場。房仲表示,QE資金不退場對台灣傳統第4季購屋旺季將增添穩定信心的作用。

美國聯準會 (FED) 宣布寬鬆貨幣QE暫不退場,將對資金流向產生影響,原本從新興市場流出的資金未來有可能重返。房仲認為,QE只是暫不退場,但未來遲早會退場,只是何時退,怎麼退的問題。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,雖然全球資金動能依舊,但對台灣的影響主要在股市而非房市,畢竟外資在股市買超減少,或是改為賣超,對股市動能和信心將有一定的影響,進而影響的是投資人是否要將手中資產轉為美元計價資產,以確保不受貨幣貶值影響。

曾敬德指出,對台灣房市而言,第4季向來是購屋旺季,房市受影響最深的是信心、奢侈稅修訂及銀行利率,QE資金進來台灣影響的是股市而非房市,也不會為房市增添多少資金動能,只是QE寬鬆資金不退,會為市場穩定信心,房市則是間接受惠。

他提醒,奢侈稅未來修訂方向,對持有期究竟增加到3年、4年,或其他更為嚴苛的條件,將影響房屋買賣雙方的意願及房屋釋出速度。
 

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2013/9/24 星期二 09:09 AM
小資男女如何輕鬆貸款? Yahoo!奇摩房地產 – 2013年8月28日 上午11:48

奢侈稅後,政府持續推出「實價登錄」試圖抑制高漲的房價,但是對於辛勤工作的市井小民,卻未切身感受到房價下跌的效果,以台北市為例,自奢侈稅實施以來,房價仍然上漲2成,對於奢侈稅效果只能用「無感」兩字形容,想要成家立業的小家庭,買房難上加難。寶屋小編分別請到2位房貸專家,教民眾如何貸款貸的最聰明,減輕每月的還款壓力。

善用政府優惠貸款 還款更輕鬆

上海商務儲蓄銀行城中分行襄理沈朝欽表示,財政部、內政部仍推出許多低利率的貸款方案,幫助首次購屋民眾輕鬆成家,分為財政部「青年安心成家優惠貸款」與內政部「青年安心成家方案」2種,額度可達500萬元與200萬元,並且兩方案可合併使用,最高貸款額度可達700萬元,特色是前2年0利率合與貸款第1年低利率1.72%,對於剛成家立業的年輕人,還款壓力可減輕不少。

其中以內政部辦理的「青年安心成家方案」,申請時間至2012年12月31日,是目前各項政府優惠房貸方案中最優惠方案,貸款前2年0利率,全數由政府補助,也就是說貸款前2年民眾無須繳交任何費用,減輕每月貸款負擔,沈朝欽表示,「第3年起弱勢戶利率僅0.842%,一般戶也只要1.41%,每戶貸款上限為200萬元,最長30年,若家中經濟較為困難,可選擇30年償還時限,較為充裕,減輕每月還款負擔。」

善用政府優惠貸款,讓首購族輕鬆成家

青年安心成家方案 育有子女補貼機會高

「青年安心成家方案」補助對象為年收入低於147萬元以下,有購屋能力且有購屋需求的無住宅家庭,可申請前2年200萬元零利率的購置住宅貸款利息補貼;至於有換屋需求者,由於大多平均年齡高於購屋者年齡,換屋者的年齡也放寬申請為20歲以上45歲以下(未滿46歲)。

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2013/9/24 星期二 09:06 AM
看屋前要先瞭解8件事 住展房屋網 – 2013年8月28日 上午11:42

【文/住展房屋網 編輯室】買房子是人生的大事,千萬不能衝動,一定要仔細觀察房子是否符合自己的需求。看房子等於是幫房子做體檢,房子的狀況會影響到居住的舒適度,許多人看屋只是看個意思,往往忽略掉該注意卻沒有注意到的細節,而這些細節卻會關係你未來的生活品質。如果看房子前作好功課,就不用怕被銷售人員牽著鼻子走。

看房子的學問很大,有的人看一棟房子要花幾個小時以上,有的人卻走馬看花只看兩眼就換下一個物件,這二者絕對「差很大」,看房子到底要看些什麼?看房子前又要先瞭解那幾件事?

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2013/9/22 星期日 11:12 AM
政府優惠房貸有哪些?是否能重複申請呢?【優貸13個常見問題】 Yahoo!奇摩房地產 – 2012年7月6日 下午2:10

【問題一】政府優惠房貸有哪些?是否能重複申請?

【答:】
台灣房屋智庫執行長邱太煊表示,目前政府優惠房貸有不少方案,例如內政部即推出「整合住宅補貼資源實施方案 ─ 購置住宅貸款」與「青年安心成家方案」、財政部則推出「青年安心成家購屋優惠貸款方案」等房貸優惠,各項優惠方案有不同的申請細則,詳細請看營建署「住宅e化網」網站:ehi.cpami.gov.tw/Net/subsidy/subsidy.aspx

如果民眾想要多申請一些貸款,需要留心是否能重複申請。內政部「青年安心成家與整合型住宅補貼」必須二擇一申請,但可同時與財政部「青年安心成家購屋優惠貸款」搭配申請,貸款額度有限制,最高可貸金額為720 萬元,且按規定,貸款總額度不得超過鑑價金額的8成。

【問題二】政府優惠房貸的申請資格

【答:】
邱太煊表示,內政部推出的「整合住宅補貼資源實施方案 ─ 購置住宅貸款」,申請資格是貸款人必須年滿20歲,且符合下列家庭組成之一的條件,例如必須有配偶,或與直系親屬設籍同戶,或是單身且滿40歲的民眾也可申請,或是父母已經過世,戶籍內有未滿20歲或已經滿20歲的在學學生、身心障礙者或無謀生能力的手足需要照顧,符合上述任何一項條件,即符合申請資格。

另外,內政部另一項「青年安心成家方案」,則適用於年齡落在20到40歲的首購族,如果是需要換屋的青年,年齡則提高到45歲,申請成家方案前2年內完成結婚登記或育有子女、家庭成員無自用住宅或僅有1戶的民眾,即可提出申請。

財政部的「青年安心成家購屋優惠貸款方案」,提供給年齡在20歲以上,且本人及配偶名下都沒有自用住宅的民眾申請。

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2013/9/22 星期日 11:10 AM
買屋血淚史】買到瑕疵屋孩子安全受影響!地板變蹺蹺板,像是地雷連環爆∼ Yahoo!奇摩房地產編輯部 – 2013年2月27日 上午12:49

住在台中的家庭主婦Kay,每天一心一意照顧先生和寶貝女兒是最大的幸福,把家裡打掃得乾淨整齊、一塵不染為最大使命。本來一家三口住在室內三十坪的三房綽綽有餘,但為了一歲學步中的女兒能有更大的活動空間,他們換到室內六十坪的四房,以為花了兩倍半的價格買到多一倍的空間是值得的,但沒想到魔鬼居然藏在「地板」裡!

Kay為了學步中的孩子換高樓層大房子,但沒想到不到半年就碰到地板隆起來的問題。

地板變蹺蹺板 有上坡和下坡

當初Kay和先生花了好幾個月看了很多房子,不是樓層太低沒景觀,要不就是開價好高,負擔過重。最後,在一個附近公園綠地多,適合小孩活動的社區,Kay被一間裝潢美、景觀美、價格也美的高樓層四房所吸引,「不僅廚具衛浴都換新的,也特地粉刷,而且最棒的是有永久棟距,白天可看到公園綠地,晚上可看到台中夜景,美極了!」

主臥數塊拋光石英磚隆起來,只好挖起來重鋪。

無奈,好景不常,Kay沒想到才住了四個月,就在某天早晨打掃時發現主臥的拋光石英磚地板「怎麼不是平的,吸塵器推不過去,推過去要上坡再下坡!」Kay覺得太誇張了,地磚怎麼會「蹦起來」變成蹺蹺板?敲一敲,聲音和其他平平的地方也不一樣,怪怪的,原來裡頭是空心的!「我用瓶子放在地上看看,在不平的地磚上還會滾動,主臥有好幾處都凸起來了。」,只差放了音樂,就可以麥可上身,大跳「月球漫步」舞。

.購屋時要仔細檢查地磚是否平整,以免日後工程浩大。

惡夢成真 地雷連環爆

愛女如命的Kay很擔心學步中的女兒誤踩「地雷」跌倒受傷,更害怕其實家裡其他地磚也一塊接一塊的蹺起來,會像不定時炸彈般炸開,趕緊將女兒放在鋪有木地板的書房,開始一個房間接一個房間的檢查,深怕所住的美房一切都是幻影。就在幾天緊張兮兮的度日如年後,果真惡夢成真,客房的地磚也「蹺起來了」!「這下真的覺得事情大條了,我不敢再用吸塵器或其他大型掃除用具了,萬一地磚凸起來還裂掉,麻煩可大了。」

民國99年台中縣市合併後,市郊大樓林立,房價漲翻天。

前屋主唬爛 自掏腰包修復

Kay最先想到的是找仲介問清楚是怎麼回事,難道是買房子時的屋況就不好了嗎?但仲介回說「合約上並沒有寫到地磚這項,但會幫忙問前屋主。」Kay不放心一直催仲介打去問,許久之後得到的答應竟是,「前屋主說地磚問題他們有處理過,已經弄好沒問題了。」傷心的 Kay打去消基會詢問,消基會說要把買賣房子的合約條文檢查一下,看是否有提到前屋主的賠償問題。

當初Kay看好新家附近公園綠地多,適合小孩活動,誰知遇到地板要重鋪的問題,心情很糟。

就在Kay煩惱之餘,她意外在電梯遇到泥作工人要來修繕,原來就在同一棟的住戶,也發現地磚有隆起來的問題。廠商說工錢要上萬元,還不包括石英磚要自行購買,Kay再請幾家泥作工來看,結果大家的說法都是:「拋光石英磚當初若沒有全部塗滿泥膠,只塗四邊,冬天熱漲冷縮中間空心就容易隆起來了。」

施工期間塵土粉揚 落難親友家

工人說,要處理有兩種方法,第一種是將地磚縫隙挖起來填入水泥漿,便宜又快速,但治標不治本,未來可能還會隆起;第二種得花多點時間,而且施工費用高,還得再買拋光石英磚,但可以根本解決不平的問題,就是將整個地磚全部挖起來,底下砂層重鋪,讓石英磚完全填塗水泥。

Kay和先生考慮三天後,決定選擇一勞永逸的方法:將地磚重鋪!雖然得花上近十萬元,但她實在不想每天擔心受怕寶貝女兒被拌倒,更不想日後再花時間精力處理這種鳥事,只好犧牲荷包,而且在施工期間粉塵飛揚的日子,家裡無法住人,只好暫時先到親友家避難,只是想到買來的新房子,才四個月就出了大狀況,讓Kay深覺下次買房還是去廟裡上個香,求神明保佑不要再買到瑕疵品。

血淚建議: 4月正式實施成屋買賣定型契約修正案 ,要求業者必須要註明房屋條件。

Kay請仲介詢問前屋主是否能賠償,畢竟房子才剛買就出問題,但前屋主拒絕賠償。Kay的先生考慮要不要打官司,把精神和物質上的損失要求賠償。

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