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大家好 我是三峽店經理 林柔辰 0936119996 於民國86年7月11日進入不動產,一路以來跟隨東森大家長廖董事長及何首席,從一位鄰家女孩至今已18個年頭了,而柔辰秉持熱心.熱誠.幫助朋友找到幸福的家為前提做努力,所以也累積了很多的好朋友,多為認識十多年的客戶一直跟隨著,也非常感謝支持我的朋友不離不棄,渡過了寒冬及炎暑走到現在 至今在三峽舊市區及北大特區一直在深耕,由套房.二房.三房.四房.透天別墅.店面.廠房.到土地一直在精進,希望成為房地產的專家為各路好朋友服務 敬請指名為您服務 謝謝您 0936119996 祝福您每天收穫滿滿
網誌文章
2014/2/12 星期三 09:12 AM
房屋違約金有上限?

【文/住展房屋網 蘇儀】消費者購買預售屋,必須按期繳付工程期款,如果逾期不繳,建商可以解約並沒收消費者先前所繳的款項做為違約金,但依內政部公告的「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」規定,違約金有上限,不得超過房屋總價百分之十五。

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2014/2/12 星期三 09:06 AM
【購屋教學】購屋前五問 買房不後悔

當搬家的辛苦反覆循環,薪水一大半全進了房東口袋,或與父母同住得很不自在,許多人都會開始渴望擁有一個屬於自己的空間,不過買房子是人生大事,買賣金額動輒數百萬,當想要購屋的種子在心裡萌芽,要完成居家夢想前,不妨先理性思考自己的需求,一步步分析,才能為自己輕鬆買到最適合自己的房子。

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2014/2/12 星期三 09:04 AM
【地產專欄】蔡志雄:買到問題屋?請你跟我這樣做!

買房子是一輩子的大事,尤其是現在房價高漲,房價所得比不斷攀升,要不吃不喝好多年才能買到一間屬於自己的房子,誰不希望買到心目中理想的家?如你所願美夢成真的案例當然有,但我當律師碰上的,偏偏都是買到海沙屋、輻射屋、漏水屋還有傾斜屋。當天不從人願,買到問題屋時,你該怎麼辦?
買到問題屋 請先寄存證信函
買到有問題的房子,大家第一個想法都是:「律師,我想要解約」,我絕對能夠理解大家要求房子一定要盡善盡美,只要有一點點問題就不想買的想法,但法律可不是這樣規定的。
房子有問題,法律上稱為物之瑕疵,賣方必須擔保出賣的房子沒有瑕疵。買方要儘快檢查房子,一旦發見房子有瑕疵時,要立刻通知賣方。
記得,口頭講是沒有用的,一定要用存證信函清楚告訴賣方,房子究竟是漏水了,還是有其他的瑕疵,這樣日後才會有證據。假如買方發見房子有瑕疵卻沒有立刻通知賣方,依法就當作已經承認受領的房屋,不能再要求賣方負責。
一旦發現房子有瑕疵,也馬上通知賣方了,是不是通通都能夠解約呢? 法律上給買方兩項權利,可以解除契約或者請求減少價金,但是解除契約顯失公平的話,只可以請求減少價金。所以,買到有瑕疵的房子,通常是減少價金,不會顯失公平的情況下才能解除契約。
例如以買到漏水屋來講,主張解除契約,顯然就是顯失公平了,因為通常漏水可以修復,不會影響居住的功能,所以只能主張減少價金。但如果是買到海沙屋,甚至是輻射屋,無論是鋼筋腐蝕或是輻射,都會嚴重影響居住的安全,在這樣的狀況下,主張解除契約相對不會顯失公平。
減少價金是原則 例外才能解除契約
那如果買到傾斜屋呢?假如涉訟法官會請專業單位鑑定,一定程度內的傾斜是允許的,超過一定程度的傾斜必須補強的,則是減少價金,更嚴重的傾斜有傾倒可能的,就可以主張解除契約。
最後還要提醒大家,一旦發見房子有瑕疵,除了馬上通知賣方,假設賣方置之不理,記得要在通知後6個月內提出訴訟,否則會喪失解除契約或請求減少價金的權利喔。
祝福大家都能買到理想中的好房子。
【地產專欄】蔡志雄:買到問題屋?請你跟我這樣做!
不動產經紀人榜眼 台北律師公會副秘書長 蔡志雄律師

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2014/2/12 星期三 08:59 AM
【地產專欄】張欣民:房地產投資賺大錢四大模式大公開!

近年來台灣房價飆漲,引發民怨,引來政府打房動作頻頻;相對的,在美國因為次級房貸及二房風暴形成金融海嘯,衝擊全球經濟,明顯的是個「看他起高樓,看他樓塌了」的寫照,樓起樓塌都是因為房產這個主體,房產、房產人人愛,古今中外沒有多大差別,差別在於「君子愛財取之有道」,也就是要有正確的方法。
安卓.卡內基說,「90% 的百萬富翁都是靠著擁有不動產成功的。」事實上,也是有很多百萬富翁,因為不懂如何經營房地產,最後還是回到原點,甚至是負債累累。那怎樣做才是正確的房產投資方法呢?找來找去不外乎以下四種:
一、傳統賺取租金模式
以自有資金買進房地產,長期持有,賺取每個月穩定之租金收入。業餘房地產投資客一般都是心態較保守、風險承擔能力較弱的一群,因此大多是採取傳統房地產投資模式,這也是長期以來,房地產市場上都存在的投資模式,也就是以自有資金買進房地產,長期持有,賺取每個月穩定之租金收入。
由於這類投資者都是以自有資金投資,所以一般比較不會在意外部資金利率之高低,也不會在市場上頻繁殺進殺出。也因為此一長期持有之特性,往往在日後真要處分這些房地產時,其增值之價差也非常可觀。
雖然說此一模式大多是以自有資金來投資,但是仍然要有資金成本的觀念,也就是不動產的投資標的租金報酬率要高過當時定存的利率,而且要高過一個百分點到一點五個百分點才划得來,假如定存利率是2%,那選擇投資的不動產標的之租金報酬率至少要有3~3.5%,才算是聰明的投資。
二、投資賺價差模式
買進低價、賣相較差之產品,以裝修手法「改頭換面」之後,短時間內再以高價賣出,這是很多專業投資客在房市上操作的模式。這種模式並不值得鼓勵,因為這是「投機」不是「投資」,況且國內有奢侈稅,現在這招是行不通的。
三、槓桿操作模式
這類投資者自有資金較低但普遍月收入較高,因此採取高度借貸之槓桿操作模式。這類投資模式雖仍屬業餘投資,但已算是業餘當中最高段之操作手法。
這類手法又可分為兩種,一種是在成屋市場高度借貸之槓桿操作模式,投資者是藉由小單位化手法,將大坪數的房子切割成小單位出租,賺取更高的租金收益,在低利率環境之中,除了第一間房屋投資標的可以租金養活自已之外,還有餘裕可拿一些租金來養第二戶房子。
再以此類推到第三、四戶房子,只要操做得宜,利率相對穩定,這類投資者可在買下持有四、五個標的房子後,在八~十年內還清所有的貸款,這也意謂著這些投資者十年後就不用上班,可以提早退休,讓這幾間房子來養活他們的退休生活。第二種高槓桿操作手法最典型的就是買預售屋,也是一種用小錢賺大錢的操作方法。
四、放長線釣大魚模式
這是口袋夠深、資金夠雄厚的人士之房市投資模式,選定大都市外圍便宜的土地,買下之後就不管它,隨著大都市的發展往外擴張,這些之前被認定不值錢、不值得開發的便宜土地,都會鹹魚翻身變成有價值的黃金地。
【地產專欄】張欣民:房地產投資賺大錢四大模式大公開!
天時地利不動產創辦人 張欣民

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2014/2/12 星期三 08:58 AM
預售屋 北市3月聯合稽查

(中央社記者戴雅真台北10日電)預售屋買賣糾紛層出不窮,台北市副市長張金鶚今天說,3月起將會同北市地政局、建管處,並與國稅局合作,稽查大型預售屋。
張金鶚下午在舉行新春茶敘時表示,3月將成立預售屋聯合稽查小組,會同台北市地政局、建管處、法務局,以及財政部國稅局,中央和地方一同行動,針對預售屋的定型化契約、樣品屋,以及銷售行為展開查核,讓大家知道「台北市政府是玩真的」。
張金鶚表示,台北市目前銷售中的預售屋有50多案,初步目標是2個月內稽查24案,將採隨機抽查,沒有針對特定行政區或是建案,但會針對比較常見的違規情事進行查核,為民眾把關。
張金鶚說,有些建商甚至故意製造「假行情」,市府和中央聯手稽查,就是要業者「銷售好要拿得出證據」,不要存有僥倖心理,希望以積極行動讓民眾有感,覺得購屋時有受到政府保障,建立可長可久的售屋環境。1030210
 

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2014/2/12 星期三 08:53 AM
新北起飛!建築管理新里程碑 新北市導入BIM技術

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】「建築資訊模型(BIM,building information modeling )」是模擬真實工程,協助營建生命週期規劃及設計等工程作業的新技術。新北市政府開全國之先,將BIM技術運用在公共工程,並於2014年2月10日在市府舉辦「攜手BIM進,共創新局-建構新北3D雲端智慧城」研討會,由市長朱立倫、行政院政務委員張善政、行政院公共工程委員會主任委員陳希舜、總統府國策顧問范良蚺峇漪F部營建署長丁育群等貴賓出席致詞,並參與啟動儀式,正式宣告新北市將BIM科技導入建築產業,劃下新北雲端智慧城的重要里程碑。

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2014/2/11 星期二 09:30 AM
工業住宅和一般住宅有何不同?【4個常見問題】 

【問題一】什麼是乙種工業住宅?
工業住宅和一般住宅有何不同?【4個常見問題】  【答:】
「工業住宅」其實是「工業用地的住宅」的簡稱。中信房屋行銷部副理江龍名分析,通常政府為了都市計劃的發展或規劃,會劃分好各處的土地使用分區管制,在都市計畫法的規定內,工業用地照道理講只能作為工業用途,例如可以蓋廠辦、蓋工廠,但不得蓋住宅。

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2014/2/11 星期二 09:25 AM
單身與首購族的優惠房貸有哪些?【6個常見問題】 

【問題一】首次購屋可申請哪些優惠房貸?各項優貸的差別是甚麼?
單身與首購族的優惠房貸有哪些?【6個常見問題】  【答:】
政府最近積極鼓勵年輕人早點結婚生子,推出各種優惠的貸款方案。中信房屋行銷部副理江龍名分析,目前首次購屋至少可以申請「青年安心成家方案」和「住宅補貼」、以及財政部推出的「青年安心成家購屋優惠貸款」這三項方案。

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2014/2/11 星期二 09:22 AM
廚具挑選三大重點 創造實用乾淨的好感廚房!

對於每天親自下廚的女主人來說,擁有一個設備齊全的廚房相當重要,所謂「工欲善其事,必先利其器」,想要輕鬆烹調出好料理,不手忙腳亂、滿頭大汗,工具和準備工作是最大關鍵。

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2014/2/11 星期二 09:17 AM
一人獨享復古又隨興的LOFT空間

採取開放格局規劃,打破一般傳統制式的空間屬性,以自由隨興的空間型態,依循使用者的心情與生活作息而定,創造出彈性靈活、又具有高機能的LOFT空間。

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