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大家好 我是三峽店經理 林柔辰 0936119996 於民國86年7月11日進入不動產,一路以來跟隨東森大家長廖董事長及何首席,從一位鄰家女孩至今已18個年頭了,而柔辰秉持熱心.熱誠.幫助朋友找到幸福的家為前提做努力,所以也累積了很多的好朋友,多為認識十多年的客戶一直跟隨著,也非常感謝支持我的朋友不離不棄,渡過了寒冬及炎暑走到現在 至今在三峽舊市區及北大特區一直在深耕,由套房.二房.三房.四房.透天別墅.店面.廠房.到土地一直在精進,希望成為房地產的專家為各路好朋友服務 敬請指名為您服務 謝謝您 0936119996 祝福您每天收穫滿滿
網誌文章
2014/9/16 星期二 09:17 AM
【週報】怕買貴!專家說:購屋8折可進場

近來房價開始鬆動,投機客退場、成交量縮,北台灣首當其衝受到影響,房產專家Sway認為已出現自住客進場時機點,民眾可開始觀察、伺機而動,紅色子房則表示市區宅9折、郊區宅8折即可進場,現在就是購屋族議價的好時機。

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2014/9/16 星期二 09:16 AM
地產專欄】徐佳馨:囤房族如何找出最佳節稅優惠

目前為了打房政策,政府除了緊縮銀根之外,也加速查稅與稅改的腳步,除了移轉稅之外,持有稅也成為積極調整的目標,特別是全國達13.8萬戶的多屋族,更是查稅的重點,在今年七月之後,查稅將會成為一大重點,多屋族要如何才能節稅,值得多費心思。
多屋族只能選擇3戶有優惠稅率
財政部日前宣布,非自住住家用房屋稅稅率7月起調高,自住屋上限3戶,持有住家還必須符合「無出租、以及為本人、配偶與未成年子女實際居住使用」的自住規定,而持有超過3戶的多屋族,在今年8月10日前將會收到輔導通知,讓多屋族自選擇名下哪3戶是可享優惠稅率的自住屋。
目前的多屋族有多少?根據全國總歸戶資料顯示,持有3戶以上的多屋族總共有13.8萬多人,共持有70萬戶,最高持有者甚至超過百戶。
為避免「跨縣市囤房」,新法是以全國總歸戶的方式來計算持有數,因此在不同縣市都有房產的多屋族,可能會收到不只1張輔導通知函,屋主可在2個月的期限內一一選定回覆,或向其中一個地方稅捐機關提出申請即可。只是,規定如此,多屋族一定會能省一點是一點,或是開始思考其他的可能。
選擇高現值自住 趨吉避險地
由於目前的規定在非自住的住家用房屋稅稅率為1.5~3.6%,實際徵收率由各縣市政府自訂,目前各縣市議會都尚未議決,也因此,對於多縣市持有房產的多屋族來說,若想要節稅,其實可以多留意各地方政府的態度。
某些房價漲幅沒那麼大的行政區,稅率可能放在最低的1.5%,多屋族可以將其列為非自用的優先,可以直接省下稅負。另外,如果是在同一縣市的話,因為沒得選,就直接參考房屋稅單,看看住家用現值到底是多少?選擇最高現值的作為自用,就能直接節稅。
紮穩馬步 懂得讓不動產動起來
除此之外,如果不想要天長地久,最近也有不少多屋族將房子盤點後留現金的做法可以參考;例如出租難、漲幅低、風險高、未來還「買得回」的區域標的先行脫出,以「去蛋白、留蛋黃」的原則汰弱留強,賣在甜蜜點,才有辦法留下現金等待再一次的新買點。
不過,在這當下,房產持有者所思考的不只是自用住宅怎麼搬的數學題,而是讓不動產怎麼「動起來」的申論題。
【地產專欄】徐佳馨:囤房族如何找出最佳節稅優惠

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2014/9/16 星期二 09:14 AM
投資客退場?換屋產品重出江湖

【住展房屋網/台北報導】最近有關國內房市的相關消息,可說是到了極端渾沌的程度。或許為了證明調控有效,央行日昨公布國銀住宅貸款餘額時,便搬出買賣移轉棟數資訊說明交易量已在縮減;另外,財長張盛和稍早更引用行庫內部資料指出,雙北房價都已有約5%幅度下修。最新實價登錄資料也顯示,指標豪宅帝寶最新揭露的成交價已比之前下修約一成,從近300萬/坪降到270萬/坪以下。

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2014/9/16 星期二 09:13 AM
專家:房市第5波景氣高峰近尾聲

工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】
台灣房市發展迄今50年以來,共經歷5波景氣循環,期間台北市房價大漲226倍、遠高於國民所得成長倍數87倍;惟學者專家表示,現階段台灣房市、法令都進入成熟期,已進入第5波景氣高峰的尾聲,建築業應在房市步入盤整期,未雨綢繆,積極轉型多角化。
政大地政博士、宏大不動產估價師事務所長卓輝華最新完成、台灣近50年來首見的「台灣房市50年回顧與前瞻」研究報告,指出台灣房市50年來,總共經歷5波景氣高峰,第5波高峰正落在2013年;這50年,國民所得成長87倍、達2萬1,586美元,房價(台北市)則是大漲226倍、每坪平均85.5萬元。
卓輝華表示,民國70年第一波房市泡沫危機,讓300多家建商宣布倒閉或結束營業、占全台達3分之1。87年爆發第二波泡沫危機時,財務危機建商家數更破表,營建股連續4年每年市值縮水45%。展望未來,台灣房市、不動產稅制和法令已進入成熟期,加上「人口紅利」面臨流失,不利房市需求撐盤,建築業將面臨考驗,但「銀髮」時代、「小宅化」時代來臨,也頗具契機。

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2014/9/16 星期二 09:12 AM
【專家專訪】蘭陽房市抗跌 李啟禎:農地是投資標的

自從雪隧開通後,近年來宜蘭房市一直都成為自住投資的重要焦點,雖然目前台灣房市受到政策面以及下半年度天災人禍的負面影響,但是蘭陽房市依然具有穩定成長的條件,就讓在地深耕16年的專家東森房屋南陽女中加盟店店東李啟禎帶路,為我們說明蘭陽房市區域性的特質以及抗跌要素。
蘭陽地區公共建設多 礁溪後站發展蓬勃
「當大家都著眼在政策面,還在探詢價格高低的時候,我們應該要放眼整個區域房市的大方向。蘭陽地區的公共建設多,在東區的醫學中心、高速公路周邊、還有礁溪後站的交流道,都是近期比較多投資人觀望的地區,整體來說,蘭陽區域性房市較沒有受到打房政策的影響,房市的不穩定只反映在一線大都市裡。」東森房屋南陽女中加盟店店東李啟禎表示。

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2014/9/16 星期二 09:11 AM
年底選戰結果 將左右明年房市政策鬆緊

【住展房屋網/台北報導】年底九合一大選逐步逼近,房市買氣觀望氣氛依然濃厚;對不動產業者而言,選前政策利空籠罩,買氣平淡早已是預期中的事,只能期望選後政策干擾的手段變鬆,讓買氣回溫。但住展房屋網企研室認為,雖說選舉結果揭曉後,選前觀望的買氣可能會逐漸回籠,但選舉結果如何,將持續影響明年房地產市場,並會左右官方打壓政策的力道強弱。

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2014/9/16 星期二 09:10 AM
豪宅成交價差近3倍 「景觀」最大因素

房仲為賣房,在廣告上出奇招證明市場競爭激烈,而日前高雄港邊一棟豪宅創下每坪68.7萬的高雄紀錄,似乎印證房屋市場的熱絡,不過有人發現這棟大樓的實價登錄,最新成交卻出現每坪只有二十多萬的價格,一度被質疑是建商誇大,不過這其實是海景高樓層和後排低樓層的價差,但差了快三倍,真的是讓人很難想像。
明明是同一個建案為什麼會出現哪麼大的差別,上實價登錄的網站一探究竟,去年4月交易的建案每坪都還有63萬,另一間去年11月過戶的案子只有28萬,差了快35萬,高市不動產仲介公會副理事長鄭啟峰:「房仲業者說第一排的建案,因為看出去就是高雄港,每坪售價落在50-60萬之間,但是後棟的景觀被前棟擋住,往旁邊看也被建築物擋住,低樓層探出去幾乎看不見任何景觀。」
高市不動產仲介公會副理事長鄭啟峰:「事實上房價高低樓層差,愛河邊的這棟高級建案也有一樣的情況。」仔細看看這個建案,34樓高一棟大樓前面沒有任何遮蔽物,可以一眼看見愛河、高雄港跟柴山,但另一棟大樓前頭被飯店擋住,低樓層的房價也比高樓層少了一大截。代銷人員:「雖然低樓層視野比較差,但是因為議價的空間大,還是吸引不少人購買,享受住進高級社區的尊榮感,或許視野景觀如何對他們來說也不是那麼重要。
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2014/9/16 星期二 09:09 AM
【地產專欄】蔡志雄:注意5要點 讓你輕鬆當房東

房價高漲不只讓想買房子的人很辛苦,連帶使得買房來出租的房東也很辛苦,尤其這幾年房價高漲,但租金水平並未跟隨房價的漲幅而調漲,據統計,台北的租金報酬率僅有1.68%,也就是說,房東得花將近60年才能回本!
縱使出租投報率不高,但社會始終普遍存在一定的租屋市場,究竟要如何才能輕鬆當房東呢?
人:選擇房客
當未來可能的房客來電聯絡看屋時,房東可多與對方交談,瞭解對方的工作及個性等等,尤其多注意小細節,例如有些人原訂看屋時間來不及會事先來電更改時間,代表有時間觀念,日後準時交租的機率應該較高,皆可作為選擇房客的參考。
事:就近管理
出租房屋有修繕必要,依法乃房東之義務,當房東免不了偶爾必須應房客的要求,處理例如換燈泡、水龍頭漏水等瑣事,所以出租的房屋盡量不要距離房東自己的房子太遠,房屋有問題時才能快速處理,也較節省時間。
時:快速出租
出租房屋一定要先經過適度布置美化,再拍出漂亮的照片來刊登以吸引多一點房客流覽點閱,增加預約看房的人數。安排帶看的時間一定要集中,可以每15分鐘安排1位,往往前1位房客看完離開,下1位房客也到了,不但節省時間也可以製造競爭,提高出租的速度。
地:交通方便
不管自住或出租的房屋,不動產的3大要訣就是「地段、地段、地段」。房東在物件的選擇上,不能因為價格相對便宜而選擇離捷運站太遠的地方,交通不方便絕對會影響房客的承租意願,導致閒置期拉長。
物:大小剛好
10坪以下若扣掉公設,室內通常會有壓迫感,至於12坪跟18坪的房屋來比較,12坪比較適合,因為18坪房屋的房價多5成 ,相對租金也多5成,但多出來的空間可能僅是客廳或走道空間大一點,沒有競爭的優勢。
掌握以上人、事、時、地、物5大原則,就能將租賃事宜簡化,輕鬆當房東。
【地產專欄】蔡志雄:注意5要點 讓你輕鬆當房東

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2014/9/16 星期二 09:05 AM
【名人談房產】潔哥:「打房無效」日花不到200元存錢堅買房

本名李秉潔的網路正妹「潔哥」,原本與家人同住台北,為了能更獨立自主,大學畢業開始存錢,終於在去年底置產於桃園。潔哥認為台北房價真的太貴,她於是在桃園中正路靠近桃園車站的地段,以430萬買下20坪的新家,年紀輕輕就晉身有房一族!
【名人談房產】潔哥:「打房無效」日花不到200元存錢堅買房
新家屋齡6年狀況維持良好,也省下可觀的裝潢費用。

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