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2012/9/7 星期五 08:44 PM
優先購買權!完整解釋!!

優先購買權
土地法:
第三十四條之一(債權)
  1.共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或
  典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有
  部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。
  2.共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時,應事先以書面通知他共有
  人;其不能以書面通知者,應公告之。
  3.第一項共有人,對於他共有人應得之對價或補償,負連帶清償責任。於為
  權利變更登記時,並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而
  取得不動產物權者,應代他共有人聲請登記。
  4.共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。
  前四項規定,於公同共有準用之。
  依法得分割之共有土地或建築改良物,共有人不能自行協議分割者,任何
  共有人得聲請該管直轄巿、縣 (巿) 政府調處。不服調處者應於接到調處
  通知後十五日內向司法機關訴請處理,逾期不起訴者,依原調處結果辦理
  之。直轄巿、縣 (巿) 政府為處理本法不動產之糾紛,應設置不動產糾紛
  調處委員會,聘請地政、營建、法律及地方公正人士為調處委員,其設置
  辦法由內政部另定之。
第一百零四條(物權)
  基地出賣時,地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房
  屋出賣時,基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先
  後定之。
  前項優先購買權人,於接到出賣通知後十日內不表示者,其優先權視為放
  棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者,其契約不得
  對抗優先購買權人。
第一百零七條(物權)
  出租人出賣或出典耕地時,承租人有依同樣條件優先承買或承典之權。
  第一百零四條第二項之規定,於前項承買承典準用之。

結論:
按「共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購」「土地法第三十四條之一第四項僅規定共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨先承購,並未如同法第一百零四條第二項後段設有出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者,其契約不得對抗優先購買權人之明文。故該條項規定之優先承購權係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時,對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言,倘共有人違反法律規定將應有部分賣與他人已依法取得所有權時,他共有人不得主張該買賣為無效而塗銷其依法所為之登記。」
事實上,優先購買權分為二種,債權或物權的優先購買權。所謂債權的優先購買權,指的是像土地法第34條之1的規定,當共有人要賣掉持分時,其他共有人擁有優先購買權,但沒有對抗第三人的效力;也就是說,即使共有人違反規定,沒有去通知其他共有人,就把地賣掉,頂多要求損害賠償,也不能要求購買。
但是物權的優先購買權就不同,例如土地法第104條規定的權利,如果違反這條規定沒有通知優先權人,但優先權人又有承買的意願,就可以依法要求購買,不是「損害賠償」賠錢就可以了事。

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