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2012/9/7 星期五 08:47 PM
屢約保證VS價金信託之優缺點比較!!

在不動產的買賣過程中,買方支付價金,賣方交出產權;這個過程看似單純與平常,可是其中確隱藏了一些可能的風險。
東森房屋代書部周秉瀛副理表示,台灣的不動產所有權的確定歸屬,是以地政事務所登記完畢為生效要件;而不動產買賣交易,從簽訂買賣契約至辦理產權移轉登記,還有些前置手續必須辦理,如申報土地增值稅及契稅等手續,這些手續過程都需要一些時間。而登記完成後到交屋交付尾款一樣會需要一些時間。而這些時間都可能產生交易的風險。
舉例來說,買方支付了價金,若賣方的房子突然被查封而無法移轉,或是賣方因為騙取價金後就避不見面、或是受詐騙份子利用假的產權來詐騙等情形,這時買方就會受到損失。
而以賣方來說,若遇到詐騙份子騙取產權,或是產權已過至買方名下後,買方惡意不付尾款,無法拿到全部的款項時,賣方又該如何處理呢?
周副理分析,雖然可以透過法律途徑來解決問題,可是透過法律訴訟耗時也花錢,就算獲得勝訴,也不見得能得到應有的賠償,反而可能到頭是一場空。因此若有個能公平、能保障買賣雙方的權益制度,就可以減低這個風險。
在房地產業具有三十五年資歷的東森房屋王應傑董事長表示,其實在美國及諸多先進國家有項已施行多年的不動產交易安全制度『履約保證「ESCROW」(付款中間人) 』;這項制度的特色是在不動產交易過程中,由公正、獨立的第三者控管買賣價金與產權文件,並依據買賣當事人所簽署的契約內容,執行價金與產權的交付任務,以確保交易過程的透明化與安全性;透過這個制度,可以減低買賣雙方所擔心的交易風險。
在台灣也有保險公司、建經公司配合知名的仲介公司推出此一項的保險與保證制度,而其實這一制度其實在台灣也行之有年,確實也降低了不少交易可能發生的風險,而此一制度就是眾所週知的『履約保證』制度。
雖說此一制度在名稱上或有些批評,認為並非真正能促使買賣雙方「依約履行」,但這一制度確實也提供了買賣雙方的一些重要保障。
這項制度對於買方的保障在於交屋前,買方所支付的款項會控管履約專戶;若賣方違約或是房屋因其他因素不能過戶至買方的名下,買方也能拿回所有支付的價金。
對於賣方的保障在於房屋若已過戶至買方名下後,若買方惡意不支付尾款,會由履保來墊付尾款;保障賣方能拿到賣屋全部的價金。
當然也有銀行也推出所謂的「價金信託」的服務,但此項信託服務僅是提供買賣雙方一個交易資金〝暫時〞存放的帳戶,並未真正的公平提供買賣雙方的交易安全保障。
我們可以透過下列的表格來瞭解這些交易制度的差異性:

表格 1履約信託與價金信託之比較**此表格資料來源:東森房屋
另外也可能會有不肖非法的仲介業或地下代書,假借對買方的價金保管而侵占或是將賣方的產權移作他用或做地下融資;透過此一制度也可將這些風險轉價於承做的保險或是建經公司,完全保障買賣雙方的產權及價金管控安全。
當然,在費用方面,也有民眾詢問,為何由買賣雙方自行支付呢?交易過程中,仲介公司在法律性質上只是受買賣雙方委託來完成買屋賣屋的交易,是屬於提供交易機會訊息給買賣雙方;因為此項的交易制度所保障的是買賣雙方的權益,對於動輒上千萬的房產交易來說,此制度買賣雙方所支付的費用僅約壹萬元以下,在使用受益者付費的原則下,付出小代價換取大保障,其實是很值得的。所以國人在注重交易安全意識抬頭下,近年在房地產交易,辦理履約保證的件數也明顯有增加的趨勢。
東森房屋代書部周秉瀛副理建議,不動產交易的金額非常龐大,尤其可能是一家人辛苦奮鬥一輩子的心血,因此在交易的過程一定是非常的仔細與謹慎;因此透過這項的交易制度來保護自己的權益,降低交易的風險,是非常值得消費者參考選擇的。
 

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