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2012/9/7 星期五 08:49 PM
屋主!您可要求您的房屋現況交屋嗎?

在法律上沒有現況交屋的名詞,是房仲、投資客為了不負責後續的保固而自創出來的。
物品的買賣自然要負責瑕疵的修復及保固,如果成交前物品沒有瑕疵,成交後的瑕疵在保固期內,賣方有責任負責修復。
一般現況交屋的事實認定,是在賣方的「房屋現況說明書」上有沒告知、註明或點交現況的瑕疵(漏水、壁癌、海砂等瑕疵)讓買方知道並在房屋現況說明書上簽字及折讓;如果沒有充分告知或故意隱瞞瑕疵,當交屋後出現的瑕疵,賣方或仲介並不能用現況交屋1句話矇混過去,賣方及仲介自然有負責修繕瑕疵的責任。這部分要由買方舉證賣方及仲介當初在賣房子時並沒有告知或發現瑕疵,致使交屋使用後發生的瑕疵,自然由賣方或仲介負責,一般是1年內的保固期。
但是如果是如輻射、海砂、兇宅、漏水引起鋼筋袘k等重大瑕疵,其追溯期在5年內仍有效向賣方要求解約、仲介退還仲介費。
又,如果賣方當初在現況說書上已註明漏水,但是常常因雙方認知、瞭解的程度有差異,在現況交屋後對一些瑕疵產生的程度發生爭執,主要是漏水已超過買方對修復金額的認知,因此就算是現況交屋,如果跟仲介買賣的合約有簽漏水保固條款,仲介也應負起修復責任。
您現在的情形是買賣的現況說明書無勾選漏水,但是交屋後發現漏水,自然在現況交屋時沒有瑕疵,但使用後發生的瑕疵,當然與交屋的現況不同,自然應由賣方或仲介出面解決。
在實務上,賣方已拿到全部的賣屋款項及付給仲介的仲介費,賣方當然是置之不理;責任就在仲介,看仲介當初買賣合約有給買方什麼保證及承諾。


民眾買賣中古屋時要注意,如果雙方在買賣契約中約定「現況交屋」,此時,視為雙方已經以「特約」免除或限制出賣人關於物之瑕疵擔保義務,將來即使發現房子漏水,買方也不能向賣方求償。
孫姓女子在三年前向葉姓女子購買台南市的一間屋齡十三年的中古屋,總價款四百十萬元,搬進去住時發現房屋有嚴重漏水、龜裂、頂樓排水管不通嚴重積水等瑕疵,孫女花費近一百二十七萬元修繕,她認為賣方葉女應負房子的瑕疵擔保責任,賠償她支出的修繕費用。

文章二:
「現況交屋」其文義究竟是指什麼
但葉女反駁,買賣契約書載明依「現況交屋」,可知雙方在簽約當時,已有不論房屋有無滲水之情形,均同意以現況交屋之合意。亦即,若其後發現房屋有滲漏之情形,應由買方自行處理,否則契約即應載明事後發現滲水時應如何處理之約定,而非特別以手寫方式註明「本屋現況交屋」;況且她並未故意不告知瑕疵,也未保證房屋不漏水,自不用負擔房子的瑕疵擔保義務。
這件官司的重點在:買賣契約中約定:「本屋現況交屋」,其文義究竟是指什麼?這是否為一種「特約」用來約定免除或限制出賣人關於物之瑕疵擔保義務?
台南高分院判決孫女敗訴,理由是雙方既約定按現況交屋,即有以特約限制出賣人關於物之瑕疵擔保義務之意思;將出賣人關於本件房子瑕疵擔保義務,限制在擔保「房屋交付時,具有中古屋通常之效用」範圍內者。
中古屋無法擔保絕對不漏水
法院指出,房屋興建後,經歷風吹、日曬、大雨、地震等大自然力量的破壞,對於房屋都會造成一定程度之損害。不論如何盡力維護,都無法擔保使用年限久遠之房屋絕對不會漏水或不滲水;孫女買的房屋之屋齡已達十三餘年之久,於交付時存在諸如:牆壁滲水,油漆脫落、天花板龜裂等等,都屬於一般中古屋普遍常見現象,孫女在購買房屋前去看過三次,衡情,如其稍加注意,或多方探知應不難推知中古房屋難免存在這些有損通常效用之瑕疵。
孫女無法證明葉女於出賣房屋時,曾對她保證房屋絕對不漏水,則依契約的「現況交屋」的文義,房子雖然有損通常效用之漏水瑕疵,但葉女仍可依這個特約而免除房子的瑕疵擔保義務。
購買新成屋或中古屋時,建設公司(代銷)或房仲業者通常對房屋的狀況無法把握(或隱瞞瑕疵)、投資客有違章的2次施工或不想整修瑕疵的情況下,在帶看房屋時就會講明屋況比較不好,因此折價賣給購屋者,如果有問題買了以後購屋者自己花錢修繕,所以一般都會在房屋買賣合約中註明「現況交屋」及折價的金額,也就是購屋者承受目前的屋況,不論房屋的油漆退色、剝落、壁癌、漏水、鋼筋外露……等等房屋的瑕疵,在交屋後由購屋者自行修繕與前手的屋主無關,甚至連房屋的1年保固期都沒有。
如果賣方在售屋時沒有告知購屋者房屋有瑕疵,而強調「依現況交屋」想免除瑕疵擔保的義務,但是需注意在法律上所謂依現況交屋係指賣方所交付之買賣標的物之現況並無滅失或減少其價值、通常效用或契約預定效用之瑕疵。如屋況有瑕疵而賣方故意不告知且係交屋前早已存在,則賣方應負無過失之物之瑕疵擔保責任,而買受人自交屋時起5年內發現瑕疵均得主張是項權利。
因此目前新成屋或中古屋的「現況交屋」有2種狀況:一是已講明不負責房屋瑕疵的修繕,但已依瑕疵的情況折價給購屋者,且在雙方買賣合約中已詳細註明;二是係指屋況已經整理過而無瑕疵存在,也即房屋的油漆退色、剝落、壁癌、漏水、鋼筋外露……等等房屋的瑕疵,在交屋前已經修繕完成的「現況交屋」。
購屋者在買屋的過程中已經到現場看過屋況好多次,但是在交屋時不論房屋買賣合約中是否註明「現況交屋」,購屋者可請求仲介、代書或專家共同驗收。房仲業者或專家通常會備有點交確認單,提供買方根據確認單上的項目在現場逐一檢查。除各項約定的家具、設備外,包含天花板與牆壁是否漏水、剝落,水電瓦斯等管線是否接通,鑰匙是否符合,以及買方很容易忽略的馬桶、排水管是否暢通、現場的2次施工是否屬於違章的範圍等。
以上這2種的「現況交屋」都有一定的風險存在。第一種的「現況交屋」,已講明不負責房屋瑕疵的修繕,但已依瑕疵的情況折價給購屋者的「現況交屋」,其瑕疵折價的金額是否足夠修繕,更嚴重的是購屋者可能不了解其瑕疵是所謂的海砂屋、漏水屋、2次施工違章等重大瑕疵,賣方以在交屋時合約的「現況交屋」做為藉口,認為雙方在買賣合約中已註明「現況交屋」,賣方可免除瑕疵擔保的責任。這樣的話雙方對於房屋重大的瑕疵只有上法院依訴訟解決爭議,買屋惹來一大堆不必要的困擾,寄存證信函花費時間及金錢實在不值得,這種「現況交屋」的糾紛在投資客「中古屋」(草莓屋)的買賣相當常見,仲介不願意退還仲介費及負責退屋還錢而鬧上法院及媒體。
第二種的「現況交屋」,一般都是「新成屋」的買賣,建設公司將房屋重新補漆整理,讓購屋者在交屋驗收時放心而不做詳細的檢驗,像是客戶變更(浴室廁所管線、設備更動位置)、2次施工是新成屋事後造成漏水的主因,但是一般瑕疵通常經買方現場驗收,且沒有向賣方表示異議,一旦交屋完成後,若發現房屋有瑕疵買方就得自行負擔相關修繕費用。尤其是陽台外推的2次施工,建設公司都會避責由代銷公司發包施工,如果發生漏水則不在建設公司售後服務保固的範圍內。要特別注意,像是輻射屋或是海砂屋這類重大瑕疵在交屋無法立刻察覺,民眾若在入住後的5年內發現,得以向賣方申請賠償;雖有民法的5年保障,而根據民法 356條,買方發現瑕疵後,必須在6個月內通知賣方,若是超過期限,就視為承認受理瑕疵。不過雙方在 6個月的認定期上會有所疑慮,所以買方一但發現瑕疵,最好以存證信函的方式,告知賣方發現的時間,而必要時需請技師依照瑕疵之狀況,推斷瑕疵出現的時間,以判斷買賣雙方的權利義務。
購買購買新成屋或中古屋時,不論是那一種的「現況交屋」都要做詳細的交屋驗收 ── 房屋結構的龜裂檢查(研判海砂屋、地震屋、提早折模施工不良或混凝土品質不良)、漏水檢查(壁癌)、輻射安全檢查(裝修、電器電磁波污染)、房屋是否有2次施工(陽台外推、浴廁廚房管線更動)等,所以最好在看屋或交屋時由專家以儀器偵測檢查房屋的安全及瑕疵,以免承擔過多的風險,造成交屋後不必要的困擾

 

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2017/3/16 星期四 01:15 AM
施先生
請問一下,我賣了一間屋齡超過四十年的房子,在台北市六樓頂樓,無加蓋,頂樓屬公共空間,在賣時於現況說明書己註明曾漏水,買方也簽名了,房子成交過戶快二月我當初也沒有簽什麼保證無漏水的,必竟超過四十年的房子,現在買方告知有漏水,我必須要負責修繕嗎?
2016/1/14 星期四 11:34 PM
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