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2014/9/16 星期二 09:14 AM
投資客退場?換屋產品重出江湖

【住展房屋網/台北報導】最近有關國內房市的相關消息,可說是到了極端渾沌的程度。或許為了證明調控有效,央行日昨公布國銀住宅貸款餘額時,便搬出買賣移轉棟數資訊說明交易量已在縮減;另外,財長張盛和稍早更引用行庫內部資料指出,雙北房價都已有約5%幅度下修。最新實價登錄資料也顯示,指標豪宅帝寶最新揭露的成交價已比之前下修約一成,從近300萬/坪降到270萬/坪以下。

然同時間住展雜誌調查卻顯示,截至4月底止,雙北市新案房價還在上漲,且續創歷史新高。本週稍早更傳出,亞太會館改建案陶朱隱園喊價喊到800萬一坪,比之前富創信義計畫區D3案的500萬/坪還高,引發市場一片議論紛紛。

不僅如此,經研機構調查結果也是各說各話。本月初公布的5月國泰經濟信心調查顯示,房市買賣兩方認知又開始背離(買方進場意願降、賣方脫手意願增),但前日中央大學5月CCI中耐久財購買信心,卻是創下98年初以來最高點。

到底國內目前房市實況如何?綜合以上看似渾沌,甚至矛盾的資訊,其實還是可以理出個頭緒。原因在於,新建案部分,特別是預售市場,政府目前祭出的一系列打壓調控政策,扣除加強查緝銷售現場與查稅外,幾乎都影響不到;加上還有業者祭出工程0付款的『優惠』,都使得短線投資者持續進出預售屋市場,進而持續墊高新案市場行情。

但相對地,從行庫限縮房貸到非自宅加稅,以中古屋為主的成屋交易市場,就或多或少會受影響,因此短期內價格出現鬆動是可預期的;這也是北市地政局公布的2月住宅價格,十二行政區中有九個下跌的背景因素。

不過,說新推案市場完全沒受政府加壓打房影響,也不盡然。住展企研室持續觀察發現,五月各區房市人氣、買氣幾乎都又降到年初的低水平,且扣除重劃區外,各地房市幾乎都回縮成內需市場,也就是看屋、成交幾乎都靠區域客支撐。一般區域客對區域行情都有既定認知,因此先不談政府打壓可能造成的買方價格認知變化,光是只靠區域客這一項,就足以讓成交速度減慢。

此外,根據住展企研室觀察,最近不少地區的新案又有改走中大坪數路線的趨勢,而且不乏更高總價的店面產品。這是否是投資客開始退場,或只鎖定重劃區,導致業者必須有所因應的結果?還需觀察一段時日才能確知。但如果趨勢真是如此,房市業者勢必會改而鎖定更穩當的換屋自用客層,則只要基地條件許可,換屋產品很有機會成為未來一段時間的市場主流。
投資客退場?換屋產品重出江湖

新聞提供:住展房屋網 www.myhousing.com.tw

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